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      历史不会重复 楼市3月开始降价?
      本地楼市  2010-03-01  3198 次  查看评论

      2010年的楼市,是否还能重复去年的场景,在一片哀鸿之中突然绝地反击?回答是:几乎不可能。

        也许相反,在二手房滞涨甚至率先降价的压力传导下,3月份新房市场也将开始出现一波降价潮。

        在2009年高速上涨之后,房价需要进行适当调整;在2010年观望到来之后,需要房价的下降来换取成交量的增长。

       

        专家认为,金融背景和行业形势均不支持房价的继续上涨和大幅反弹。2009年的楼市历史不会在2010年重复。

        二手房已先行下探

        自从房地产迈入市场化轨道后,二手房市场从来都是整个房地产市场的先行者,这在成熟的城市表现更为明显。从最近两轮短周期来看,2008年的楼市调整,是从二手房开始的,深圳是其中的先行城市;2009年的楼市反转,也是从二手房悄然发生,深圳、北京、上海是先行城市。

        进入2010年,楼市走势正如大多数人的意料,成交锐减,其中尤以二手房为显著。据21世纪不动产对北京300个二手房成交活跃楼盘的监测数据显示,今年1月份,北京有21.2%楼盘二手房成交均价出现不同程度的负增长,另有超过两成的楼盘成交均价出现滞涨。1月份北京二手住宅网签总量仅为12726套,环比跌幅高达67.59%,接近2009年初的水平。

        据21世纪不动产的监测,1月份上海二手房成交量环比下降超过四成,深圳二手房成交量环比超过六成。2月以后,北京、上海、深圳二手房成交量下滑的趋势仍未有大的改观,春节期间的成交量甚至回到了去年楼市最悲观的时期,深圳二手房成交量环比降幅达七成。

        成交下降之后,一些二手房业主的挂牌价开始松动。这带来了成交价的环比下降。据21世纪不动产监测的数据,北京少数区域的成交价环比出现了5%左右的下滑。

        “目前北京二手房市场许多地方已经出现房源滞销、房价滞涨的情况,而且在3月份以前好转可能性不大。”21世纪不动产分析师孟奇表示,这种形势要求二手房业主必须以降价让利,来换取成交量回升的空间。

        孟奇认为,二手房市场的波动必然会对一手房市场形成冲击,从以往的规律看,楼市调整总是从二手房市场开始,大概二至三个月后波及新房市场。

        信贷形势不容乐观

        在二手房降价传递过来的压力之下,是金融监管层短时期内频频收紧信贷的动作。

        2月12日,央行再次突然宣布,决定从2月25日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,这是央行短短1个月内第二次上调准备金率。今年1月12日央行已宣布上调存款准备金率0.5个百分点。孟奇分析,两次上调存款准备金率,约冻结资金4000亿元,这不可避免地要对资金需求旺盛的房地产市场产生影响。

        其背景是,今年1月,全国新增信贷规模达1.39万亿,远远超出了人们的预期。虽然适当宽松的货币政策基调没有改变,但如此高速的信贷增速,仍令人担忧。2009年新增的信贷量,仍有相当一部分未投入实体而会结转到今年的市场,在此基础上,若信贷仍以天量增加,则必然呈现货币过度泛滥的现象。在以防范通货膨胀为己任的央行看来,此时收紧信贷乃是其天职。

        收紧信贷,就要收紧房地产信贷。因此,以中国银行为代表,对个人住房贷款政策进行调整。中行宣布取消首套房利率7折优惠并上调至8.5折,首付须达到四成。随后,光大银行跟进,调整后首套房利率的两个标准为7.5折和8.5折,但执行7.5折利率时,贷款客户须付出至少4成的首付比例。虽然其他几大银行尚未明确跟进,但记者采访到的多家中介机构和贷款居民均表示,他们获得银行贷款的难度增加了,到款时间放慢了。

        被收紧的并不限于个人,开发商也是收紧的对象。据记者了解,一些中小开发商普遍发现,最近他们已很难从银行获得开发贷款了,即使拿到了额度也被大幅度削减。

        孟奇认为,房地产开发商去年回笼了大批资金,足以支撑他们几个月的资金需求。但是,任何开发商都不可能坐吃山空,而必须有新的资金来源补充。如果2010年1至2月成交惨淡的形势延续到3月,有些中小开发商尤其是项目公司,就会挺不住。

        3月开始降价?

        二手房市场清淡,新房市场也是门庭冷落。新房降价的转折点即将出现。春节期间的2月13日至2月18日,深圳未成交一套新房,这是近几年从未发生的楼市“零度”现象。2008年春节,深圳新楼成交36套;2009年春节成交20套。

        有些开发商做好了成交有所下滑的心理准备,但没有做好大幅下降的准备,更不能接受零成交或接近零成交的现实。在二手房降价的压力下,在金融部门收紧信贷的压力下,部分开发商、部分在售楼盘,将不得不以打折或变相打折的方式降价,以回笼资金。

        有21世纪不动产门店经理反应,他们二手房挂牌价向下松动后,对周边拟售楼盘的定价已经产生了影响,有的楼盘比原来预测的定价每平方米低了几百元。孟奇估计这种现象还会有所扩大。

        过高的房价,对经济发展和民众生活都是严重的弊大于利。从房价来看,今年是楼市的调整年,并不为过。孟奇等专家表示,开发商和二手房业主主动降价,以换取成交量的回升,是明智之举。假如3月过后房价仍在继续上涨,不排除决策层出台更加严厉调控政策的可能,而这对行业对个人都是极为不利的。 2008年的楼市调整,深圳有些楼盘价格降幅高达50%——这样的历史却是完全可能重复的。

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