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      付款
      房产知识  2010-03-01  1976 次  查看评论

      一次性付款

        在当前持续加息的背景下、一次性付款的好处是减少利息支出,选择一次性付款可能会得到开发商一定幅度的折扣,但购房者必须以足够的资金做后盾,这种方式操作比较简单,就武汉市目前一次性付款的折扣上来看,一次性付款一般可以从销售方那里得到2%-5%左右的房价款优惠。

        另外,对于购买期房的人来说,一次性付款还有可能加大你的购房风险,如果开发商没有按期交房,甚至工程“烂尾”(工程因资金不足等原因无法完成交付使用,武汉市前几年出现的烂尾楼不在少数),那么你就有可能损失更多的利息,甚至全部打了水漂。

        因此,一次性付款适用于购房者资金充足、开发商信誉良好且是现房的情况下。即使是在这种情况下,也建议您最好付全款的90%,以备不测。

      分期付款

        相对来说,分期付款对购房者比较有利,尤其对于武汉市基本上都以期房预售为主,购房者可以按工程形象进度分几次向开发商支付房款,直至自己的商品房验收合格后再支付尾款,这样对买卖双方都比较公平。 采取这种付款方式建议我们的亿房网友还应把握以下几点:

        1、分期付款建议在购买期房时采用。购房人交付首期款时与开发商签订正式的房屋买卖契约,房屋交付使用时,交齐全部房款,办理产权过户。

        2、购买现房分期付款的情况。建议房屋的交付与房价款支付不同时进行,房屋交付在前,现金支付完毕在后。

        分期付款与一次性付款比较,其短处是由于利率高,因此房款额加在一起会高于一次性付款的金额。不过,可降低资金成本,如果我们将通货膨胀和个人收入增长率及支付能力综合起来比较,分期付款对购房者来讲还是更加合算一些。

        在这里我们建议亿房网友,分期付款这种付款方式一般要在买卖双方在合同中约定,根据项目开发的进度,分阶段交付房款,在房屋交付使用时,只留一小部分尾款最后付清。这样做的好处是,购买方可能用房款督促、制约开发商按约定的时间开发建设项目,同时购买方也可缓解一次性付款的压力。

      贷款

        目前住房贷款的种类有3种:按揭贷款、住房公积金贷款和组合贷款。现就这三种贷款方式分别介绍如下:

        按揭贷款

        个人住房商业性贷款,又称 “ 按揭 ” ,是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人,购买本市城镇自住住房时,以其所购买的产权住房(或银行认可的其他担保方式)为抵押,作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。(抵押贷款是商业性贷款中的一种贷款方式)。

        住房商业性贷款应该准备的资料:

        以下列举了中国建设银行关于个人住房商业贷款要求提交的材料。各个银行的规定都大同小异,购房者在申请贷款时应当参照贷款银行的具体规定:

        (a)个人住房借款申请书。

        (b)身份证件复印件(居民身份证、户口簿、军官证、在中国内地有居留权的境外、国外自然人为护照、探亲证、返乡证等居留证件或其他身份证件)。

        (c)经办银行认可的有关部门出具的借款人稳定经济收入证明或其他偿债能力证明资料。

        (d)合法的购买(大修)住房合同、协议及相关批准文件。

        (e)抵押物或质押权利清单及权属证明文件,有处分权人出具的同意抵押或质押的证明,贷款银行认可的评估机构出具的抵押物估价报告书。

        (f)保证人出具的同意提供担保的书面承诺及保证人的资信证明。

        (g)建设银行的存款单据、凭证式国债单据等借款人拟提供给贷款行质押的有价证券。

        (h)借款人用于购买(大修)住房的自筹资金的有关证明。

        (i)房屋销(预)售许可证或楼盘的房地产权证(现房)。

        (j)如果借款人的配偶与其共同申请借款,借款申请书上还要填写清楚配偶的有关情况,并出示结婚证和户口簿等。

        (k)贷款银行规定的其他文件和资料。

        按揭贷款流程:

        1、借款人填写《借款申请书》并提供必须的资料;

        2、贷款行对借款人的资信状况和资料进行审查,在三周内正式答复申请人;

        3、贷款行同意贷款的,借贷双方签订借款合同。并视贷款担保方式,同时签订抵押合同或质押合同、保证合同;

        4、根据国家和当地的法律法规,以及建设银行的规定,办理房产保险、抵押登记或合同公证等手续; 贷款行按照合同约定发放贷款。

        住房商业性贷款的利率:

        首套新房及二手房贷款利率为基准利率下浮15%;

        第二套房商业贷款利率:首付不低于40%、利率不低于同期同档次基准利率的1.1倍成为各商业银行对第二套住房放贷的底线。

        住房公积金贷款

        〈1〉什么是住房公积金贷款:

        缴存住房公积金的职工,在购买、建造、翻建、大修自住住房时,可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。住房公积金管理中心应当自受理申请之日起15日内作出准予贷款或者不准贷款的决定,并通知申请人;准予贷款的,由受委托银行办理贷款手续。住房公积金贷款的风险,由住房公积金管理中心承担。

        〈2〉贷款条件:

        a、具有完全民事行为能力;

        b、所购、建房屋,属国有土地上具有完全产权的房屋;

        c、以所购、建房屋作抵押;

        d、售房单位同意提供阶段性担保;

        e、具有稳定的经济收入,有能够按时偿还贷款本息能力;

        f、无不良信用记录、个人信用良好;

        g、同意办理抵押房屋财产保险。

        〈3〉贷款流程:

        武汉市民自办商品住房和经济适用房公积金贷款有五个步骤:

        (a) 符合贷款条件的借款人,在公积金贷款银行领取《公积金(或组合)贷款申请表》。(b)提交《公积金(或组合)贷款申请表》、《公积金缴存及收入证明》、夫妻双方身份证、户口簿等有效身份证件、婚姻状况证明(如未婚需出具民政部门未婚证明)原件及复印件、已备案的购房合同及首付款收据、贷款银行要求提交的其他证明材料。(c)签订《公积金(或组合)贷款借款合同》、《抵押合同》及贷款银行要求签订的其他协议文书。(d)由贷款银行或借款人到房地产管理部门办理房屋抵押登记。(e)公积金中心审批贷款、发放资金,贷款银行以转账方式划转到开发商账户,且通知借款人。

        〈4〉住房公积金按月冲抵政策

        2009年3月16日起,职工住房公积金贷款实行委托扣划:办理委托协议后,公积金可每月自动扣划到还贷账户。例如,夫妻用公积金贷款买房,他们月缴公积金总额为1800元,月还公积金贷款1500元,那么,贷款人就不需要往贷款账户上存款;如果夫妻俩月缴公积金总额为1800元,月还公积金贷款为3000元,每个月只需要存1200元即可。这样一来,之前一年才能申请一次变为每月一次,而且是自动冲抵贷款,大大方便了购房者。新规适用范围规定如下:

        (一)新规只针对在武汉市住房公积金管理中心交纳公积金的购房者。目前武汉地区市民可以交纳公积金的单位有4家:武汉市住房公积金管理中心、省直住房公积金管理中心、省住房资金管理中心、武汉住房公积金管理中心铁路分中心,只有在武汉市住房公积金管理中心交纳公积金的购房者才可以享受此新政策,而在其它3家交纳公积金的购房者不能享受新规。

        (二)目前向武汉市住房公积金管理中心交纳公积金的购房者,可以选择逐月扣划还贷和逐年扣划还贷两种方式之一。逐月扣划还贷,公积金存款用于归还的是公积金贷款每月的月供,包括本金和利息;而逐年扣划还贷,所扣划的公积金存款用于提前归还的只能是公积金贷款本金。因此,逐月扣划要优于逐年扣划。

        (三)公积金存款帐户约定留存金额不同。逐月扣划还贷,要求委托人在签订《委托书》时,公积金账户应保留公积金月缴存额6倍的金额;而逐年扣划还贷,要求委托人公积金存款账户中应保留不少于100元的金额。当公积金存款账户不满足此条件时系统自动停止扣划,待条件满足后系统才能再执行扣划。

        (四)扣划还贷时间不同。逐月扣划还贷于每月20日扣划一次;逐年扣划还贷于每年委托人指定日扣划一次,但第一次扣划时间必须为贷款发放并还款6个月后(不含6个月)。

        (五)只要是在武汉地区缴纳公积金的在职职工,连续缴存满6个月即可申请公积金贷款,不要求武汉市户口;公积金贷款最高额度为50万。

        (六)首付也可以用公积金。不仅每月的贷款也用公积金来冲抵,如果购房者账户里有足够的多钱,可以首付用公积金。

        对于以上几点,购房者要注意两种扣划还贷方式的差别,选择一种适合自己实际情况的还贷方式,还要留意扣划的时间和公积金存款帐户约定留存金额,以最大限度的减少还贷压力和利息支出。

        办理委托扣划还贷方式的手续办理分为四个步骤:1、咨询领表(到贷款行);2、提出申请(到贷款行);3、单位审核盖章;4、签订授权书(到缴存行)。

        组合贷款

        〈1〉什么是个人住房组合贷款:

        个人住房组合贷款,是指符合个人住房按揭贷款条件的借款人同时缴存了住房公积金,在申请按揭贷款的同时,向银行申请个人住房公积金贷款。在购买商品房时,既有个人住房公积金贷款也有银行按揭贷款的,便是“个人住房组合贷款”。(个人住房组合贷款,申请住房公积金贷款不足以支付全部购房款的借款人,可同时向银行申请住房按揭贷款,二者的组合方式即为“个人住房组合贷款”)。如购买高档住宅,须贷款50万元,而省公积金管理中心规定公积金最多贷款39万元。这样的话,你剩余的11万元将使用商业贷款,同时利息也不能享受公积金贷款的利息。

        〈2〉组合贷款流程:

        a、贷款申请阶段,借款人需向市住房公积金管理中心和银行分别报送申请材料。

        b、签合同时,借款人需分别与市住房公积金管理中心和银行签订《借款合同》,并办理公证手续。

        c、还款时,借款人应同时在还款转帐卡和银行存折上存款,分别偿还住房公积金贷款和商业贷款。

        d、组合贷款的其他手续同公积金贷款。

      武汉市商品房项目竣工交付使用备案证》是对整个小区综合验收,除了单体工程质量验收合格外,还要求有规划、消防、人防、燃气等专业管理部门出具的专项验收合格证明材料;房地产开发企业与供电、给排水等营运部门签定的有关合同协议,及已经达到正常使用条件的证明材料。

        亿房网提醒购房者,没有取得《竣工验收备案证》的房子不能办理房产证。

        亿房网资深顾问专家验房师宋金强称:建设部2004年发布的《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》(建质[2004]18号)第3.4条规定“各地建设行政主管部门要加强对住宅工程竣工验收备案工作的管理,将竣工验收备案情况及时向社会公布。单体住宅工程未经竣工验收备案的,不得进行住宅小区的综合验收。住宅工程经竣工验收备案后,方可办理产权证。”

        以上明文规定了没有《竣工验收备案证》是无法办理产权登记的,即使收了房日后也存在无法办理产权证的风险。

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